לייעוץ ראשוני

חייגו עכשיו:

072-330-6116

או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:

דוחות אפס

בתחום המקרקעין והנדל"ן מֻכָּר המונח דו"ח אפס, אשר עורך שמאי מקרקעין טרם קבלת החלטה על ליווי פיננסי לפרויקט. מה כולל דוח זה, מי מבקש את הגשתו והאם יש הבדל בין דו"ח אפס רגיל לדו"ח אפס עבור פרויקט תמ"א 38? על כך ועוד במאמר שלפניכם.

מהו דוח אפס? 
זהו דוח בדיקת כדאיוּת כלכלית של פרויקט מקרקעין, המבוסס על בדיקה עסקית טרם קבלת מימון פיננסי בנקאי להקמת הפרויקט. את הדוח מבצע שמאי מקרקעין, ומטרתו היא להעריך את עלויות הפרויקט, לאמוד את ההכנסות ממנו בהתבסס על משתנים שונים, לבדוק את המודל התכנוני לפי חוקים ותקנות בתחום ולהציג את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
בין השאר הדוח כולל בדיקה של הזכויות בנכס מבחינה משפטית, בחינה של זכויות הבנייה בהיבט התכנוני, הערכת עלויות הקמת הפרויקט ותקבולים הצפויים ממנו.
דוח אפס מבוצע לגבי פרויקטים מסוגים שונים, בהם מסחר, תעשייה, מגורים, משרדים, תחנות דלק, מלונאות ועוד.

מקור הדרישה לדוח אפס
בעקבות מקרי פשיטת רגל של קבלנים והיוותרות הרוכשים ללא הנכס, נחקק חוק המֶּכֶר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל”ה-1974, המֻּכָּר בשם "חוק מכר דירות".
חוק זה הגדיר כללים לליווי בנקאי, אשר השתנו והשתכללו ברבות השנים.
הבנק מחייב את יזם הבנייה למנות מפקח מטעמו על הפרויקט, על פי רוב מדובר בשמאי מקרקעין.
לצורך אישור פיננסי של הפרויקט לפני ראשית הביצוע הבנק מחייב את היזם להגיש דוח המעריך את כדאיוּת הפרויקט בכללוֹ. דוח זה, אשר נערך לפני הדוחות החודשיים שמתחילים במספור אחד ומסתיימים בחודש האחרון של הפרויקט, מכֻנה "דוח אפס".

הסעיפים העיקריים במסגרת דוח אפס
•    תיאור הפרויקט – תיאור הבניין במצב הקיים, מודל תכנוני והערכת מימון, בציון פרטי רישום הנכס: גוש, חלקה, שטח, מיקום ועוד.
•    תיאור הסביבה – היישוב שבו מוקם הנכס, האוכלוסייה ומאפיינים דמוגרפיים, מיקום הנכס ביישוב, בינוי סביבתי, פיתוח, כבישים ודרכי גישה, לרבות תיאור החלקה: שטח, גודל, גבולות, פרויקטים קיימים ועוד.
•    מצבו המשפטי של הנכס – זכויות הבעלים דוגמת חוכרים, דיירים מוגנים וכד'. אם מדובר בחוזה חכירה יש לציין את פרטיו: תקופת החכירה ומטרתה, התמורה, מועד סיום העסקה. כמו כן יש לציין הסכמים נוספים אם חלים על הנכס, דוגמת הסכם קומבינציה, תמ”א 38 וכו'.
•    הסטטוס התכנוני של הנכס – מהו ייעוד הקרקע ומהן התוכניות אשר חלות לגביה, בכלל זה ייעוד התוכנית, פרטיה, זכויות בנייה, שימושים מתוכננים ואפשרות לביצוע שינויים. כמו כן יציין שמאי המקרקעין אפשרויות ומגבלות אשר חלות על הנכס, בין השאר: קווי בניין, מספר קומות, ניוד אחוזי בנייה, תוספות בנייה, חנייה, תשתיות ועוד.
•    מודל תכנוני מוצע – שטחים מתוכננים לבנייה, היתרי בנייה, מפרט טכני וכד'.
•    מטרת השוּמה והעקרונות שעל פיהם נערכה – לבקשת מי נערכה חוות הדעת, לאיזו תכלית נועדה, מהי הגישה השמאית אשר שימשה להערכת השווי, אומדנים שונים, סקר שוק לגבי מחירי הדירות באזור ועוד.
•    מקורות מידע – נסח טאבו, חוזה חכירה, הסכמים אחרים.
•    גורמים להשוואה – בהתייחס לעסקאות אחרות באזור, אשר מתאימות לפרויקט האמור.
•    השקעה צפויה – הערכוֹת כלכליות המתבססות על עדכוני עלויות הבנייה מעת לעת.
•    הכנסות צפויות – הערכת ההכנסות שעתידות להתקבל מהפרויקט, בהתבסס על נתוני ביקוש באזור האמור ומידע לגבי עסקאות אחרות.
•    רווחיוּת – חישוב הרווח הצפוי להתקבל מהפרויקט – הוצאות למול הכנסות, אגרות, תזרים מזומנים והצגת מסקנות בדיקת כדאיוּת הפרויקט.
•    בדיקת התאמה לבנק. 
•    סיכום הדוח ומסקנות.

דוח אפס לתמ"א 38
תמ"א 38 שונה מפרויקט בנייה רגיל, ולפיכך דוח אפס שיוגש לגביו יהיה מותאם למאפיינים הייחודיים של פרויקט זה. כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38 נדרשים דוחות לבדיקת כדאיות כלכלית להקמת פרויקט בבניין בנוי.
הבנייה במסגרת תמ"א 38 היא מיוחדת ומושפעת ממשתנים רבים אשר גורמים לחוסר ודאות.
העובדה שהבניין בנוי ועליו אמורה להיתווסף תוספת בנייה יוצרת בעיות שונות מההיבטים ההנדסי, המשפטי והתכנוני, אשר אינן קיימות לגבי בניין חדש אשר נבנה מהיסוד.

מטרתו של דוח אפס בפרויקט תמ"א 38 היא להפחית את מימד אי-הוודאות מהגורמים המעורבים בפרויקט, דוגמת היזם, המשקיע או הבנק. מאחר שהתחום של תמ"א 38 הוא דינמי, קיימת חשיבות רבה לבקיאות בתחום ולהכרת השינויים שחלים בו מעת לעת. מומלץ לבחור בשמאי מקרקעין בעל הידע הדרוש לעריכת דוחות אפס עבור פרויקט תמ"א 38.

למה לבחור ביניב רפאל?
יניב רפאל הוא שמאי מקרקעין בעל ניסיון והסמכה מטעם מועצת שמאי מקרקעין בישראל. כמו כן הוא יועץ נדל"ן, בעל תעודה ממשרד המשפטים ובוגר קורס בוררים. משרד שמאות יניב רפאל מבצע שמאויות פרטיות לשווי נכסים לפני רכישה, שמאויות לפירוק שיתוף ובדק בית לפני מסירת הבית מהקבלן לרוכש או לפני רכישה של נכס משומש. המשרד מתמחה בעריכת דוחות אפס לבקשת גורמים שונים, ומבצע מגוון שומות עבור מִנהל מקרקעי ישראל, השמאי הממשלתי ובנקים, לצד חוות דעת לבתי משפט, חוות דעת לירידת ערך והפקעות והשגות להיטלי השבחה ומס שבח. ליניב רפאל התמחות ספציפית במושבים ובמשקים חקלאיים.

למה יניב רפאל?

יניב רפאל הינו שמאי מקרקעין מנוסה ומוסמך, מטעם מועצת שמאי מקרקעין בישראל, יועץ נדל"ן, בעל תעודה ממשרד המשפטים ובוגר קורס בוררים. משרד שמאות יניב רפאל מבצע שמאויות פרטיות לשווי נכסים לפני רכישה, שמאויות לפירוק שיתוף ובדק בית לפני מסירת הבית מהקבלן לרוכש או לפני רכישה של נכס משומש. כמו כן מבצע המשרד שומות רבות עבור מינהל מקרקעי ישראל, השמאי הממשלתי, בנקים שונים, חוות דעת לבתי משפט, השגות להיטלי השבחה ולמס שבח, חוות דעת לירידת ערך ולהפקעות ועוד. ליניב רפאל התמחות ספציפית במושבים ובמשקים חלקאיים

יניב רפאל

מעוניינים ייעוץ ראשוני?

התקשרו

072-250-5119

או שלחו טופס ונחזור אליכם בהקדם:

שמאי מקרקעין ורכוש חוות דעת מומחה לבית משפט – ליקויי בנייה
שמאי מקרקעין ורכוש חוות דעת מומחה לבית משפט – ליקויי בנייה

קניית דירה או בית היא ברוב המקרים מימוש של חלום רב שנים, אולם למרבה הצער

קרא עוד
שמאות במושבים החלטה 1155
שמאות במושבים החלטה 1155

החלטה 1155 של רשות מקרקעי ישראל התקבלה בשנת 2008 (כשהרשות עדיין נקראה "מנהל מקרקעי ישראל"),

קרא עוד
שמאי מקרקעין במודיעין
שמאי מקרקעין במודיעין

לעסקה מוצלחת בעיר העתיד… שמאי מקרקעין הוא חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן. שמאי מקרקעין

קרא עוד
שמאי מקרקעין במושבים ובקיבוצים
שמאי מקרקעין במושבים ובקיבוצים

בדיקות מומלצות לפני רכישת נחלה במושב או בקיבוץ רכישת נחלה היא לא עוד רכישה של

קרא עוד
arrow

072-396-9408

arrow

או השאירו פרטים ונחזור אליכם:

?יש שאלות
חייגו עכשיו

חייגו עכשיו

ייעוץ ראשוני

ייעוץ ראשוני

close

יש שאלות?

השאירו מספר טלפון ונציג שלנו יחזור אליכם