תפקידו של שמאי מקרקעין ברכישת דירה

ענף הנדל"ן מתאפיין בסכומי כסף גבוהים ועל-כן, היינו רוצים לדעת שאנו אכן משלמים את הערך הראוי והמדויק בעבור הנכס בו אנו מעוניינים. בדיוק לשם כך, חשוב להיוועץ ולהיעזר בשירותיו של  שמאי מקרקעין שמתוקף תפקידו עליו ללמוד ולחקור את הנכס, ולבחון אותו על-פי שורה של קריטריונים, מאפיינים והיבטים הקבועים בחוק.

אם גמרתם אומר בלבכם כי הגיעה השעה לרכוש דירה, אל תעשו עוד צעד נוסף טרם קבלת ייעוץ מקצועי מטעם איש מקצוע שיחקור מאפייניו הגלויים והנסתרים של הנכס. ממצאים אלו מתנקזים לבסוף למתן הערכת שווי מקצועית המפרטת את ממצאיה בדו"ח מסודר שנהנה גם מתוקף משפטי.

אילו מאפיינים נבחנים על-ידי שמאי מקרקעין?

את תפקידו של שמאי המקרקעין נוכל גם להגדיר כמעין יועץ מקצועי המסייע בכל התהליך הנדרש. וודאי שלא היינו רוצים להרגיש מרומים בעת הליך הרכישה ועל-כן חשוב שנקבל את תמונת המצב המלאה.

בדיקות משפטיות ומיסוי

אחד מן הדברים הראשונים הנבדקים על-ידי שמאי מקרקעין הוא מאפייניו המשפטיים של הנכס המיועד. שאלות מהותיות דוגמת שעבודים, עיקולים וזהותם המלאה של בעלי הנכס, חייבים להישאל ולקבל תשובה מפורטת. בדיקה זו יכולה להיעשות או עצמאית, על-ידי שמאי מקרקעין או על-ידי עורך דין מקרקעין. מטרתן של הבדיקות הללו היא לוודא שלא קיימת כל בעיה משפטית שתתעורר אחרי שכבר נחתום על החוזה.

נוסף על כך, ענף המקרקעין ידוע ככזה ה"מתהדר" בשפע של מיסוי. שמאי המקרקעין יבחן אם כן, את מס הרכישה המוטל על הרוכשים ואם ישנן הוצאות נוספות הצפויות לצד תשלום שווי הנכס.

בדיקות תכנון והיתרים

מספיקה בחינה מדוקדקת ושגרתית של שמאי מקרקעין, כדי להצביע על ליקויים משמעותיים היכולים להפחית את ערכו של הנכס. כך לצורך הדוגמה, נכס בשווי מיליון ₪ שגודלו הוא 85 מ"ר, עלול להתגלות על-ידי שמאי כנכס בעל חריגות בניה. כל מ"ר שיורד, דינו להפחית מערכו של הנכס. בנוסף לכך, בדיקה שכזו תעניק לרוכשים הפוטנציאליים את תמונת המצב המלאה אודות הדירה המיועדת. כמו כן, חשוב לדעת האם קיימות מגבלות כאלו ואחרות המונעות מבעדנו לפתח את הנכס הקיים. כל אלו, הינם מאפיינים שחשוב לקחת בחשבון.

בדיקת מצב הנכס

לא משנה עד כמה נבדוק את הנכס באופן מדוקדק, שמאי מקרקעין יידע לבחון אותו מתוך היבטים מקצועיים הכוללים בדיקות הנדסיות לאיתור ליקויים. זהו למעשה שלב נוסף ביצירת תעודת הזהות של הנכס, הרבה מעבר למה שמצוין בנסח הטאבו.

לצד בדיקה זו, יש לזכור כי "תעודת הזהות" של הנכס איננה שלמה אלא בבדיקת סביבתו הקרובה. מה הוא מיקומו הגיאוגרפי? טיב השכונה? אילו תשתיות קיימות? ומה הם התכנונים העתידיים המיועדים לאזור זה?

שאלות אלו ועוד, חייבים להישאל על-ידי בעל מקצוע אשר יספק לרוכשים את תמונת המצב המלאה.