לייעוץ ראשוני

חייגו עכשיו:

072-330-6116

או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:

יניב רפאל – שמאי מקרקעין מעל 15 שנות ניסיון! עמוד הבית בלוג

התחשבנות בין שכנים

התחשבנות בין שכנים

מגורים בבניין משותף מזמנים, לצד יחסי שכנות טובים, אפשרות להתגלעות של מחלוקות וסכסוכים בנושאים שונים. כך למשל בנסיבות של הרחבות דיור בבניין, כאשר לא כל הדיירים מקבלים זכויות בנייה המשקפות את חלקם היחסי בנכס.
במקרים כאלה נכנס לתמונה שמאי מקרקעין, אשר ממונה כדי להעריך את גובהם של תשלומי האיזון הנדרשים לטובת חלוקה שווה בין כלל הדיירים ושמירה על זכויותיהם.

בנייה על הרחבה קיימת – כיצד יחושבו עלויות הקיזוז? 
ישנם מקרים שבהם בבית משותף מחליט אחד השכנים להרחיב את דירתו, ובחלוף כמה שנים השכנים המתגוררים מעליו מעוניינים לנצל את הזכות הקיימת בידיהם להרחיב אף הם את דירתם. השומה הנפוצה בתחום האמור מבוססת על הערכת שווי עלות בניית השלד/יסודות לצורך הרחבת הדירה. על פי רוב השכן הראשון שהרחיב את דירתו בנה יסודות באדמה, והשכן שרוצה להרחיב כעת נהנה מהיסודות שבנה השכן הראשון. השומה אומדת את שווי עלויות הבנייה של היסודות, ומהווה קנה מידה להתחלקות של השכנים ביניהם, לפי כמות השכנים הכוללת בבניין ולפי החלק היחסי שכל שָׁכֵן נהנה ממנו.
הנוהג הרווח הוא תשלום עבור עלויות הבנייה בחלקים שכל שכן נהנה מהם. לצורך כך יש לבחון שלושה משתנים: הסכום הכולל של עלויות הבנייה, החלקים המשותפים ואופן החלוקה בין השכנים. על פי רוב שומה כזו תחושב על בסיס התחשבות ביסודות משותפים, חגורות, עמודים, איטום וכד', אך ללא עלויות בניית הקירות, גימורים וחיפוי, אלא אם הלקוח מבקש השומה מעוניין לכלול בה חלקים נוספים.

עריכת השומה בפועל מתבצעת לפי השלבים האלה:

1.    שמאי המקרקעין מסביר ללקוח אלה חלקים יוגדרו כיסודות משותפים, מייעץ בנושא זה ומפרט בשומה את החלקים שבהם בחר הלקוח.
2.    שמאי המקרקעין קובע בשומה את עלויות הבנייה לפי מחירון קבוצת "דקל", נכון למועד עריכת השומה, אלא אם הלקוח העלה בקשה אחרת.

חשוב לציין כי משרד שמאי המקרקעין אינו קובע באיזו מידה על כל שכן בבניין להשתתף בעלויות הבנייה השונות, מאחר שמדובר בסוגיה משפטית.
המסמכים הנדרשים כדי להעריך את שיעור התשלום היחסי ביסודות המשותפים הם, בין השאר:
    נסח טאבו
    תשריט הבית המשותף
    תוכנית היתר חתומה לרבות שטחים, חזיתות וחתכים.
    תוכנית עבודות של הפרויקט המתוכנן, לרבות יסודות, רצפה של כל קומה, קורות ותוכנית ממ"ד אם יש.

לצורך הכנת שומה מדויקת ככל האפשר מומלץ שתתבסס על מֵרב המסמכים המצויים בידי הדיירים. היה ואין בידם המסמכים האמורים תתבסס השומה על סקירה ובדיקה של היסודות במהלך ביקור בשטח הפרויקט או לפי המקובל בתחום. הדבר יצוין בשומה הסופית.

חריגה מבנייה לפי הזכויות היחסיות ותשלומי איזון בין שכנים
ביצוע הערכה של היסודות אינו מביא בחשבון את זכויות הבנייה של השכנים.
אם אחד השכנים בבניין משותף בנה יותר מהמותר לו לפי זכויותיו היחסיות יחול עליו סעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ס"ק ד-ז (אשר חלו בהם שינויים ותיקונים לאורך השנים), לפיהם:
(ד)  נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת    להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
(ה)  לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על-ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.
(ו)  הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.
(ז)   לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.

כלומר, חוק המקרקעין קובע כי בביצוע הרחבות דיור זכויותיו של כל דייר נגזרות מחלקו ברכוש המשותף. אולם בפועל קורה לא אחת שתוכניות ההרחבה אינן משקפות את החלק היחסי שלו זכאי כל דייר. כפועל יוצא ישנם דיירים המקבלים זכויות בנייה יתרות וישנם דיירים המקבלים זכויות בנייה המופחתות מחלקם היחסי ברכוש המשותף. במקרים מעין אלה נדרשת עזרתו המקצועית של שמאי מקרקעין אשר במסגרת תפקידו מעריך את גובה תשלומי האיזון שיש להשית על הדיירים במטרה ליצור חלוקה הוגנת ושווה בין כלל הדיירים. השמאי יבצע הערכה של שווי הזכויות הנוספות בבניין ויפסוק אם נדרשים תשלומי איזון, ואם כן מהו שיעורם.

למה לבחור ביניב רפאל? 
יניב רפאל הוא שמאי מקרקעין בעל ניסיון והסמכה מטעם מועצת שמאי מקרקעין בישראל. כמו כן הוא יועץ נדל"ן, בעל תעודה ממשרד המשפטים ובוגר קורס בוררים. משרד שמאות יניב רפאל מבצע שמאויות פרטיות לשווי נכסים לפני רכישה, שמאויות לפירוק שיתוף ובדק בית לפני מסירת הבית מהקבלן לרוכש או לפני רכישה של נכס משומש. המשרד מתמחה בהערכת שווי תוספות בנייה והרחבות בבניינים משותפים וקביעת תשלומי האיזון בין הדיירים, ומבצע מגוון שומות עבור מִנהל מקרקעי ישראל, השמאי הממשלתי ובנקים, לצד חוות דעת לבתי משפט, חוות דעת לירידת ערך והפקעות והשגות להיטלי השבחה ומס שבח. ליניב רפאל התמחות ספציפית במושבים ובמשקים חקלאיים.

נכס מהוון
נכס מהוון

בכל מה שקשור לנושא של חכירה ישנם הרבה מאוד סוגים וגם אפשרויות. למעשה מדובר בזכות

קרא עוד
שמאי מקרקעין וחקלאות
שמאי מקרקעין וחקלאות

בעת קניית נכס חדש או לחילופין כאשר אנחנו רוצים למכור נכס מקרקעין כלשהו, אנחנו יכולים

קרא עוד
שמאי מקרקעין – הערכת נכס
שמאי מקרקעין – הערכת נכס

כמעט כל מי שמבקש לרכוש דירה, מוצא את עצמו נאלץ להיעזר במשכנתא. קשה למצוא היום

קרא עוד
arrow

072-396-9408

arrow

או השאירו פרטים ונחזור אליכם:

?יש שאלות
חייגו עכשיו

חייגו עכשיו

ייעוץ ראשוני

ייעוץ ראשוני

close

יש שאלות?

השאירו מספר טלפון ונציג שלנו יחזור אליכם

Call Now Button