מיקום- מיקום –מיקום: האם הוא באמת הגורם המרכזי להערכת שווי הנכס?

"לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן" או בעברית "מיקום, מיקום, מיקום" הוא הביטוי הנפוץ ביותר בעולם הנדל"ן והוא נועד להמחיש יותר מכל את חשיבותו של מיקום הנכס בדרך להערכת שוויו. יחד עם זאת, חשוב לציין שמחירי הדיור והנכסים בכל רחבי הארץ עלו בעשור האחרון (החל משנת 2007 ועד היום) בעשרות אחוזים וזאת ללא יחס ישיר למיקום הנכס או הדירה. לצד חשיבותו הרבה (ויש לנו המון כבוד למיקום) של המיקום כפרמטר המרכזי ביותר להערכת שווי הנכס, ישנם לא מעט גורמים נוספים העלולים להשפיע את הערכת השווי.

גורמים אלו כוללים בין היתר את שטח הדירה, מרכיבי הדירה, הנוף הנשקף משטח הדירה, מוקדי החיים המצויים בסביבת הנכס וכדומה.

בכל הנוגע לשטח הדירה, הרי זה ידוע שככל שהדירה גדולה יותר כל שוויה הכספי גבוה יותר וזאת מכיוון שמחיר הדירה נקבע על פי כל מטר רבוע (מ"ר). בכל הנוגע למרכיבי הדירה חשוב לשקלל במסגרת תהליך הערכת השווי של הדירה את שטחי המחיה העיקריים של הדירה ואת שטחי השירות של הדירה, כאשר שטחי שירות כוללים בין היתר : ממ"ד (יחד עם זאת חשוב לציין שבחלק מדירות המגורים הממ"ד משמש כחדר מגורים לכל דבר ועניין), מחסן הנמצא בבעלות פרטית של בעלי הדירה (בקומת המגורים או בקומת מחסנים בשטח המבנה), מזווה בתוך שטח הדירה, מרפסת, גינה, מחסן שירות לכביסה וכדומה. שווי הדירה ייקבע בין היתר בהתאם ליחס שבין שטחי המחיה העיקריים בדירה לבין שטח אזורי השירות בה. פרמטר נוסף המשפיע בצורה כזו או אחרת על ערך הדירה היא למעשה מעלית הנוסעים במידה והיא קיימת במבנה המגורים בו ממוקמת הדירה. כמו כן, קיימת חשיבות רבה לסמיכות הדירה למוסדות חינוך, מרכזים קהילתיים וכדומה. פרמטר נוסף המשפיע על ערך הדירה הוא נושא החניה, כאשר דירות בעלות חניה פרטי פשוט "שוות" יותר מדירות דומות באותו אזור שבעליהן נטול חנייה פרטית משלו. בנושא זה חשוב לציין שדירות מגורים בתל אביב עם חניה פרטית שוות כ-20% יותר!!! וכאשר מדובר במחירי הנדל"ן בתל אביב, כל אחוז מתורגם לעשרות ולעיתים גם למאות אלפי שקלים.