הזדמנויות חדשות בעקבות תיקוני חקיקה

המושבים הרבים הפזורים ברחבי ישראל הוקמו במטרה ליישב את הארץ, להפריח את השממה, ולבסס את החקלאות כאחד הענפים המובילים של המשק הישראלי, אולם כיום הם מוזכרים בעיקר בהקשר של סוגיות נדל"ניות, ולא בכדי שירותיו של שמאי מקרקעין במושבים הם כה מבוקשים.
חשוב להדגיש: חברי המושבים עדיין עובדים קשה, ואפילו קשה מאוד, ומנסים להתפרנס מחקלאות או מענפים אחרים במידת הצורך, ואין מדובר בטייקוני נדל"ן – ויחד עם זאת זוהי סוגיה שיש להסדיר אותה, אולם חוסר המוכנות של רשות מקרקעי ישראל (הגוף שהחליף את מנהל מקרקעי ישראל) ליישם את החלטה 1155 על אף שכבר אושרה בבג"ץ לפני למעלה משנתיים גורם לחוסר ודאות ומצוקה.

הפיילוט בקדרון ובאמץ והסדר הביניים

רקע קצר: החלטה 1155 של מועצת מקרקעי ישראל מאפשרת לבעלי נחלות לרכוש את זכויות הבנייה בנחלה, במלואן, וזאת תמורת תשלום של 33% (+ מע"מ) משווי זכויות הבנייה הבסיסיות (375 מ"ר) – תשלום המתבצע בשני חלקים: דמי כניסה בגובה 3.75% (+ מע"מ) והשלמה בגובה 29.25% (+ מע"מ).
תמורת התשלום הנ"ל זוכים בעלי הנחלה כאמור במלוא זכויות הבנייה בה, ויכולים הן ליהנות מביטול הרצף הדורי, הן מבניית 375 מ"ר מבלי לשלם לרשות מקרקעי ישראל דמי היתר בסך 91% על כל מ"ר מעל 160 מ"ר והן מהאפשרות להשכיר בתים למגורים בנחלה.
ההחלטה התקבלה כבר ב- 2008 (!), אושרה בבג"צ ב- 2011 אולם בראשית 2014 עדיין לא הופעלה – אלא בפיילוט בלבד בשני מושבים, קדרון ואמץ. יחד עם זאת הפיילוט מאפשר לקבל תמונת מצב בנושא שמעסיק הן חברי מושבים והן שמאי מקרקעין הפועלים בתחום זה, ולזהות את ההזדמנויות שצפויות ב- 2014 וגם מוקשים אפשריים.
בנוסף חשוב לציין כי לנוכח התסבוכת, נקבע הסדר ביניים (החלטה 3139), ועל פיו נכון לעכשיו התשלומים ייגבו בהתאם למצב הנוכחי (כלומר, שלא לפי החלטה 1155) אבל מייד לכשיתחיל היישום בפועל של 1155 יוכלו בעלי הנחלות לבצע התחשבנות מחודשת עם רשות מקרקעי ישראל, וזאת בתנאי שיפנו לרשות תוך 6 חודשים מיום היישום בפועל. מומלץ, אם כן, להתייעץ עם שמאי מקרקעין המתמחה במושבים לפני כל פעולה.

תיקון תמ"א 35

תמ"א 35 הוא אחד המכשולים בדרך למימוש החלטה 1155, שכן על פי ההחלטה המקורית מספרן הכולל של יחידות הדיור אותן ניתן לבנות בנחלות השונות באותו מושב מוגבל בהתאם לתמ"א 35, כך שעלול להיווצר מצב בו לא כל חברי המושב יוכלו ליהנות מהאופציה של יחידת דיור שלישית – אולם ככל הנראה נמצא לכך פיתרון, ותמ"א 35 תעודכן. כך, לדוגמה, במושב שבו ניתן לבנות עפ"י תמ"א 35 נכון לעכשיו 370 יחידות דיור וישנן 75 נחלות, תמ"א 35 תעודכן כך שניתן יהיה לבנות 445 יחידות דיור (ה- 370 הקיימות ועוד יחידת דיור אחת על כל נחלה).

שינויים בחוק מיסוי מקרקעין

בקיץ 2013 אושר תיקון לחוק מיסוי מקרקעין הנוגע למס רכישה, ובנוסף בינואר 2014 נכנסו לתוקף הוראות חדשות הנוגעות למס שבח.
באופן כללי מכירת נחלה או בתי מגורים בנחלה הן עסקאות נדל"ן מורכבות במיוחד, וכעת, לנוכח השינויים, על אחת כמה וכמה, כך ששירותיו של שמאי מקרקעין נחוצים במיוחד על מנת לא ליפול למלכודות דוגמת סוגיית ניכוי המע"מ בגין דמי הסכמה ממס שבח – ולהפסיד סכומי כסף נכבדים.