תקנות הגנת הצרכן – שיווק קרקעות חקלאיות

רכישת קרקע חקלאית מחייבת שיקול דעת של ממש, בעיקר בכל הנוגע לסיכויי הפשרת הקרקע. הגידול המשמעותי בהיקף העסקאות מסוג זה הוביל גם את הרשויות להתייחס לסוגיה, ובפרט ליזום תקנות שיגנו על הצרכנים.
כבר ב-2014 יצרו הרשות להגנת הצרכן (השייכת למשרד הכלכלה) ומועצת השמאים (השייכת למשרד המשפטים) תקן רלוונטי שנקרא תקן שמאים מס' 22, באוגוסט 2015 פנה שר הכלכלה באותם ימים, אריה מכלוף דרעי, אל יו"ר ועדת הכלכלה של הכנסת, חבר הכנסת איתן כבל, בבקשה לדון בתקנות העדכניות וכמובן לאשר אותן, ובימים אלה (אוגוסט 2016) אושרו סופסוף תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה) – ויש לקוות כי הן גם ייאכפו ויסייעו לצרכנים שאינם מודעים למורכבות הכרוכה ברכישת קרקע חקלאית להיזהר מפני עסקאות בעייתיות.

מדוע חל גידול משמעותי בהיקף רכישת הקרקעות החקלאיות?

משבר הנדל"ן, שמקשה על הדור הצעיר ועל מעמד הביניים להגיע לדירה משלו, משפיע גם על שוק הקרקעות החקלאיות. עפ"י נתונים עדכניים, חלה עלייה של למעלה מ-30% בהיקף העסקאות שבהן מעורבת קרקע חקלאית אז שנת 2009 (השנה שבה החלו מחירי הדירות בישראל לנסוק מעלה במידה משמעותית), וזאת מפני שבני מעמד הביניים שאינם יכולים להרשות לעצמם רכישת דירה רואים בקרקע חקלאית תחליף נאות ודרך להבטיח את עתידם.
בסה"כ נרכשו במהלך עשר השנים האחרונות קרקעות חקלאיות בסכום כולל של כ-4.5 מיליארד ש"ח, כשהגיל הממוצע של הרוכשים הוא 40 והכנסתם החציונית היא קצת יותר מ-9,000 ש"ח (מעמד ביניים קלאסי).

מה קובעות התקנות המיועדת להגן על הצרכן?

תקנות הגנת הצרכן וחוק הגנת הצרכן (שנחקק ב-1981) נועדו להגן על צרכנים בכל תחומי המסחר הנהוגים במשק הישראלי. תקנת חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה כוללת הן חובת גילוי פרטים במסגרת השיווק והן חובת גילוי פרטים במסגרת עסקת המכירה – כשמילת המפתח היא שקיפות.
כך למשל מי שמציע קרקע חקלאית למכירה במודעה בעיתונות המודפסת מחויב לציין כי הקרקע אינה זמינה לבנייה. גודל האותיות של מידע יקר ערך זה חייב להיות לפחות בגודל של האותיות הכי גדולות בפרסומת, כך שכל מי שמתעניין ברכישת אותה קרקע לא יוכל לפספס את העובדה כי לא ניתן לבנות עליה.
גם לפני חתימת חוזה מכירת הקרקע, על המוכר למסור לקונה שומת מקרקעין שבוצעה בהתאם לתקן שמאים מס' 22. את השומה יש למסור כמובן בכתב, לפחות שבוע לפני חתימה על כל מסמך מחייב.
עוד חשוב להדגיש כי על המוכר לספק לקונה גם תמצית שומה, שבה תפורט מידת הסבירות שהקרקע תהפוך בעתיד לזמינה לבנייה (כלומר שתוכנית לשינוי ייעוד הקרקע תתקבל ע"י הרשויות הרלוונטיות). כמו כן תכלול התמצית הערכה של שוויה הנוכחי של הקרקע, הערכה של שוויה העתידי של אותה קרקע אם אכן תאושר תוכנית שינוי ייעוד, הערכה של פרק הזמן הנדרש עד שתתקבל תוכנית שינוי ייעוד וגם של סך ההוצאות הכרוכות במימוש התוכנית כולל היטלים ומיסים.

איך לרכוש קרקע חקלאית באופן מושכל?

רכישת קרקע חקלאית היא עסקה בעלת פוטנציאל רב אבל גם כזו שכרוך בה סיכון של ממש. אמנם תקנות הגנת הצרכן העדכניות מצמצמות את הסיכון, אולם גם כך מומלץ להסתייע בשירותיו של שמאי מוסמך, מנוסה ובעל יושרה.