לייעוץ ראשוני

חייגו עכשיו:

072-330-6116

או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:

יניב רפאל – שמאי מקרקעין מעל 15 שנות ניסיון! שמאות במושבים החלטה 1155

שמאות במושבים החלטה 1155

שמאות במושבים החלטה 1155

החלטה 1155 של רשות מקרקעי ישראל התקבלה בשנת 2008 (כשהרשות עדיין נקראה "מנהל מקרקעי ישראל"), ואושרה על ידי בג"צ ב-2011. מדובר בהחלטה שלא רק מהווה מהפכה של ממש עבור עשרות אלפי חוכרי הנחלות במושבים ובקיבוצים אלא בעלת פוטנציאל להשפיע במידה ניכרת על כלל שוק הנדל"ן בארץ. יחד עם זאת גם כיום, כך וכך שנים לאחר שהועברה ואושרה, עדיין נתקל המימוש של החלטה 1155 (שמהווה עדכון של החלטה 979) בלא מעט קשיים.

מה מאפשרת החלטה 1155?

בשנת 2007 קיבל מנהל מקרקעי ישראל את החלטה 979, לפיה יוכלו החקלאים במושבים ובקיבוצים להוון את את חלקת המגורים שמהווה חלק מהנחלה שניתנה להם – ובמסגרת זאת לבנות בחלקה זו מבנה אחד או מספר מבנים בשטח כולל של עד 375 מ"ר (ובמקרים מסוימים אף מעבר לכך), לבנות יחידת דיור שלישית גם אם אין נכדים נשואים (כלומר ביטול דרישת הרצף הבין דורי שהגבילה מאוד את חברי המושבים והקיבוצים) ובנוסף ליצור מגרש מפוצל (בשטח של 160 מ"ר ומעלה) שאותו ניתן למכור לציבור הרחב.

שנה לאחר מכן עודכנה ההחלטה, וזכתה לשם החדש 1155, וכאמור ב-2011 אישר אותה בג"צ (בשינויים קלים), ובכך למעשה עיגן את זכויותיהם של המושבניקים והקיבוצניקים – אולם הדרך למימוש עודנה ארוכה ובפרט ישנם לא מעט תנאים שחייבים להתקיים על מנת שניתן יהיה לממש את 1155.

מהם התנאים שחייבים להתקיים על מנת שניתן יהיה לממש את 1155?

ישנם 3 תנאים עיקריים בדרך למימוש החלטה 1155:

  1. תמ"א 35 – תוכנית המתאר הארצית מגבילה את מספר יחידות הדיור הכולל בכל מושב ובכל קיבוץ, ובחלק מהם פשוט אי אפשר לבנות יח"ד חדשות. יש לציין כי ארגון המועצות האזוריות מנסה להסיר מגבלה זו.
  2. רישום חלקת המגורים (הידועה גם כחלקה א') כיחידה נפרדת, בשלמותה, בפנקסי המקרקעין הרלוונטיים. זהו צעד טכני, שעל מנת לבצעו יש צורך בשכירת שירותיהם של מודדים מוסמכים, ועבודות מדידה אכן מתבצעות בהיקף נרחב למדי.
  3. הסדרת שימושים חורגים ותשלום בגינם – דרישה שבאופן עקרוני הינה הגיונית וצודקת, אולם בפועל, בלא מעט מקרים, דורשת רשות מקרקעי ישראל סכומים מופרזים ולמעשה תוקעת מקל בגלגלי הרפורמה החיונית.

המסלול הדו-שלבי או מסלול הרכישה המלא של הזכויות?

בפני מי שצולח את כל המכשולים הנ"ל ומעוניין לממש את האופציה של היוון חלקת המגורים ניצבים שני מסלולים אפשריים: מסלול דו שלבי ומסלול רכישה מלא.

במסלול הדו שלבי משלמים תחילה 3.75% מערכה המלא של חלקת המגורים. ערך הקרקע נקבע בהנחה כי היקף הבנייה עליה יהיה 375 מ"ר, ועל מנת לא לשלם סכום גבוה יתר על המידה מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין מנוסה. לאחר מכן יכול החוכר לפצל את החלקה, בתנאי כאמור שהדבר עומד בתנאי תמ"א 35, ותמורת זאת ישלם לרשות מקרקעי ישראל 29.25% מהערך של המגרש המפוצל. סביב הדרך בה נקבע הערך של המגרש המפוצל עדיין ישנם לא מעט סימני שאלה וגם חוסר ודאות זה מעכב את מימוש המהפכה שיכלה לחולל החלטה 1155.

במסלול הרכישה המלא משלמים החוכרים מיידית דמי רכישה, שגובהם הוא 33% מערך הקרקע. ניתן לקזז מהסכום הנ"ל את דמי ההסכמה ששולמו (אם שולמו) אך בכל מקרה גובה דמי הרכישה יהיה לפחות 20% מערך הקרקע.

נכתב ע"י יניב רפאל שמאי מקרקעין מוסמך

טיפים מנצחים מיועץ עסקי למכירה נכונה של הנכס שלכם

עולם הנדלן השתנה רבות בשנים האחרונות, יותר יותר אנשים מודעים לרווחיות הנעשת בתחום, ורוצים להשקיע

קרא עוד
כך תבחרו עורך דין לעסקאות מקרקעין
כך תבחרו עורך דין לעסקאות מקרקעין

כאשר אנחנו מדברים על עסקאות מקרקעין אנחנו לא מדברים דווקא על אנשי נדל"ן. כל אדם

קרא עוד
שווי נכס של דירה – לפי מה הוא נקבע?
שווי נכס של דירה – לפי מה הוא נקבע?

כאשר בוחנים שווי נכס של דירה, צריך להבין כי הוא נקבע על סמך מגוון רחב

קרא עוד
arrow

073-7836966

arrow

או השאירו פרטים ונחזור אליכם:

    ?יש שאלות
    חייגו עכשיו

    חייגו עכשיו

    ייעוץ ראשוני

    ייעוץ ראשוני

    close

      יש שאלות?

      השאירו מספר טלפון ונציג שלנו יחזור אליכם

      Call Now Button