לייעוץ ראשוני

חייגו עכשיו:

072-330-6116

או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:

יניב רפאל – שמאי מקרקעין מעל 15 שנות ניסיון! היטל השבחה – כל מה שצריך לדעת ולפעמים אין את מי לשאול

היטל השבחה – כל מה שצריך לדעת ולפעמים אין את מי לשאול

היטל השבחה – כל מה שצריך לדעת ולפעמים אין את מי לשאול

היטל השבחה, כפי שאפשר להבין מהרמיזה שבשמו הוא סוג של מס שעל בעל נכס לשלם לאחר שבוצע שדרוג כלשהו בנכס שלו, שדרוג שהביא לכדי עלייה בערך שלו. ישנם לא מעט שדרוגים שיכולים להתבצע כמו הוספה של קומה, סגירת מרפסת או הגדלת זכויות הבנייה והרחבת השטח. אין כל ספק בכך שכל סוג של שדרוג יביא לעלייה משמעותית באיכות החיים וכמובן יהפוך את הנכס להרבה יותר אטרקטיבי, כזה שהשווי שלו יהיה גבוה יותר בשוק. להיטל ההשבחה עצמו יש כמה שימושים ומטרות, כמו למשל תשלום מס על עצם השדרוג ומאין פיצוי במידה והנכס יימכר במחיר גבוה במיוחד לאור אותם שדרוגים שבוצעו.

מהות נוספת של היטל השבחה קשורה לתשלום לוועדות הרשות המקומית שדנו בבקשותיו של בעל הנכס ואישור את השדרוגים או התוספות. מכיוון שגובה ההיטל על פי התקנות הוא 50% מגובה ההשבחה – הרי שמדובר בסכום כסף לא מבוטל שהרשות המקומית יכולה לעשות בו שלל שימושים לטובת ציבור התושבים שלה ולשפר באופן משמעותי את מצב הקופה שלה. מכיוון שהוועדות האלה מתכנסות מדי פעם לצורך בחינה של נושאים שונים ואישורים של בקשות – הרי שבסופו של דבר יש להן השפעה מהותית על האישורים (או דחיות) של בקשות לשדרוגים של נכסים והיטל ההשבחה מהווה תשלום לפועלה של ועדה זו.

 

איך נקבע גובה ההיטל ומה בנוגע לפטור מתשלום?

כאמור – שיעור היטל ההשבחה עומד על פי הקבוע בחוק בישראל על 50% משווי ההשבחה בפועל. שווי ההשבחה נקבע על פי כמה וכמה גורמים, להלן העיקריים שבהם – 

  • מהות השדרוג (תוספת קומה/ מרפסת/ הוספת שטח).
  • אזור מגורים.
  • קיזוז של ההוצאות בגין העבודות בפועל.

חשוב לדעת שלא בכל המקרים אכן נקבע השיעור הקבוע בחוק, שכן המדינה מעוניינת לעודד פרויקטים כאלה של פינוי בינוי או תמ"א 38 ואין עניין שהמיזמים האלה לא יתקדמו בשל החשש או חוסר הרצון לשלם גם עבור ההשבחה עצמה. מסיבה זו יש כיום מגמה להפחית את גובה היטל ההשבחה וכך לעודד את היזמים ובעלי הנכסים לבצע את השינויים ולהתקדם בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. ישנם גם מקרים מסוימים בחוק שבהם ניתן פטור מלא מתשלום ההיטל וחשוב לדעת ולהבין שלמרות התמריץ להוציא אל הפועל מיזמים של התחדשות עירונית – הרשויות המקומיות לא ששות להפחית את היטל ההשבחה או לתת את הפטור, שכן תהיה זו פגיעה משמעותית בהכנסות שלהן. בתמורה עלולות הועדות העירוניות שלא לאשר יציאה לדרך של פרויקטים חדשים אלא אם הם טומנים בחובם הכנסות לרשויות ממיסים ושיפורים של הכנסים. לאחרונה (לפני כארבע שנים) נקבעו בחוק שיעורי הפחתה בהיטל ההשבחה – פטור מלא בפרויקטים של פינוי בינוי (הרחבה או עיבוי) עבור שתי הקומות הראשונות והפחתה ניכרת בשאר הקומות, לרבות אלה שנבנות יש מאין, בפרויקטים כאלה ואחרים של תמ"א נקבע ששיעור ההיטל יעמוד על 25% משווי השיפור.

 

מתי משלמים את היטל ההשבחה?

מכיוון שבעל נכס שביצע את השדרוג ייהנה מהשווי שלו בעת מכירת הנכס – הרי שזה יהיה המועד שבו הוא ישלם את היטל ההשבחה. מועדים נוספים אפשריים הם סיום ביצוע העבודות והתחלת השימוש בפועל בשינויים או השדרוגים שבוצעו או במקרים מסוימים לאחר קבלת האישור לבצע את השיפוץ או עבודות השדרוג. גובה ההיטל יחושב על פי אותם קריטריונים שצוינו תוך כדי התחשבות במועד שבו אושרה התוכנית על ידי הוועדה של הרשות המקומית. יחד עם זאת, תמיד אפשר להגיש בקשה לחריגה מהמועד המקובל לתשלום ההיטל וכל בקשה שכזאת תיבדק לגופה ותינתן תשובה (חיובית או שלילית על פי השיקולים והטיעונים שהוצגו. דבר נוסף שחשוב לדעת הוא שלמרות שמדובר בנושא שקשור לבעל הנכס והרשות המקומית – הרי שיש גורמים נוספים שמעורבים בתהליך וחשוב לאפשר להם את המקום המקצועי להביע את דעתם או לתת את חוות דעתם המקצועית. שמאי מקרקעין, למשל, הוא איש מקצוע שבעל הנכס יהיה חייב לפנות אליו על מנת להבין בדיוק את ההשלכות של גובה ההיטל, את מועד התשלום ובעצם כל נושא אחר שקשור ספציפית בלקוח שהוא בעל הנכס ונכון לו ולנכס שלו.

 

מקרים ספציפיים של תשלום היטל השבחה או מתן פטור ממנו

להלן כמה מקרים פרטיים שבהם חל בדרך כלל תשלום היטל השבחה ומוכרים כיום בעולם הנדל"ן – 

  • השבחת הנכס – רובם של המקרים שבהם יחול היטל ההשבחה קשור לבתים צמודי קרקע, כאלה שיש להם שטח גדול שמאפשר הגדלה, תוספות שונות או שדרוג המבנה הקיים – תוספת קומה, הוספת מרפסת, הוספת מחסן, בנייה על גג המבנה ועוד. ישנו גם נושא נפרד של הסבת ייעוד המבנה – מבית למשרד או מרפאה, למשל, שגם במקרה זה תיבחן לעומק השבחת הנכס כולו בשל ההסבה.
  • קרקעות – המושג השבחת קרקעות ייכנס לתמונה כאשר זכויות הבנייה על קרקע מסוימת או מגרש יגדלו. אישור הגדלת זכויות הבנייה יכול להינתן באופן פרטני לקרקע מסוימת ויכול גם להינתן באופן גורף לאזור שלם או שכונה של כמה וכמה קרקעות.

בנוגע לפטור ישנם אי אילו מקרים שבהם הפטור יכול להינתן באופן אוטומטי על פי הגדרות החוק, להלן כמה מקרים כאלה – 

  • השבחת נכס או קרקע במקרה שהבעלים זכאי להטבות או סיוע מטעם משרד הבינוי והשיכון.
  • השבחה או שינויים שנדרשים לשם הפיכת הנכס לנגיש לבעלי מוגבלויות (ובכלל זה תוספת שטחי שירות שלא יעלו על 5% משטח הנכס כולו והוספת מעלית).
  • השבחה ועבודות לצורך הוספת ממ"ד בגודל הבסיסי והמינימלי בלבד שהוגדר על פי החוק.
  • מוסדות ציבור שייעודם אינו למטרת רווח (מבני ספורט, דת, בריאות ועוד).
  • נכסים שממוקמים באזורים או שכונות שיקום כפי שהוכרו על ידי הממשלה.

ייתכנו מקרים שבהם פטור יינתן מתוקף עדכונים כאלה ואחרים שחלים מפעם לפעם בתקנות ובסעיפי החוק ולכן קבלת סיוע מקצועי וליווי צמוד מטעמו של שמאי מקרקעין או איש מקצוע מעולם הנדל"ן תהיה נדרשת. לא תמיד בעל הנכס מודע לכל דקויות החוק והתקנות בעניין זה וחבל יהיה לו לשלם שיעור כלשהו מהיטל ההשבחה אם יכול היה לקבל פטור על פי החוק. לא תמיד אפילו בעל הנכס יידע שהוא, הנכס או הקרקע שבבעלותו עומדים בתקנות והקריטריונים לקבלת הפטור מתשלום.

 

קביעת גובה היטל ההשבחה

לאחר שניתן לבעל הנכס האישור לבצע את השינויים המבוקשים יישלח שמאי מקרקעין מטעם הרשות המקומית לבחון לעומק ולקבוע את השווי החדש של הנכס או הקרקע. מכאן החשיבות שיעמוד לצידו של בעל הנכס שמאי מקרקעין מטעמו שיוכל לוודא שההערכה מבוצעת ללא משוא פנים ובאופן מקצועי ואובייקטיבי. העדכון ללקוח לא יהיה אישי אלא יופיע בעדכון לוח השומה ולאחר פרסומו ייחשב בעל הנכס כמעודכן בנוגע לגובה ההיטל. לרשותו פרק זמן להגיש ערעור במידה והוא מגיע למסקנה שאפשר להפחית את התשלום או שמא יש צורך לדעתו לבצע חישוב מחדש.

עוד קטגוריות

שמאי מקרקעין, מקרקעין בירושלים, הערכת שווי דירה, היטל השבחה, שמאי מקרקעין במודיעין, שמאי רכוש, דוח אפס, שמאי מקרקעין במושבים, שמאי דירות, שמאי נחלה, שמאי בשוהם, שמאי נזקי מים, תמ"א 38 ירושלים

 

שמאות בתהליך המשכנתא

במהלך תהליך המשכנתא שלנו, הבנק יבקש מאיתנו להזמין שמאי על מנת לבדוק את מצבו הפיזי,

קרא עוד
לידים שמיועדים לעורכי דין

תחום עריכת הדין הוא עדיין אחד התחומים המבוקשים ביותר על ידי הסטודנטים הצעירים במדינת ישראל,

קרא עוד
שמאי מקרקעין באילת
שמאי מקרקעין באילת

שמאי מקרקעין באילת כל מה שאתה צריך לדעת שמאי מקרקעין הוא המפתח שלך ושל כל

קרא עוד
arrow

073-7836966

arrow

או השאירו פרטים ונחזור אליכם:

    ?יש שאלות
    חייגו עכשיו

    חייגו עכשיו

    ייעוץ ראשוני

    ייעוץ ראשוני

    close

      יש שאלות?

      השאירו מספר טלפון ונציג שלנו יחזור אליכם

      Call Now Button