שמאות מקרקעין מספקת נתונים ריאליים לגבי ערכו של נכס בשוק בזמן נתון. שמאי מקרקעין הוא אדם שהוסמך על ידי מועצת שמאי המקרקעין בישראל לקבוע את ערכו של נכס מקרקעין. נכס מקרקעין יכול להיות דירה, בית, מגרש, משק חקלאי, זכויות בניה, בנין מסחרי וכד'. הערכת נכס נדרשת בדר"כ כאשר מוכרים/קונים נכס לצרכי מגורים או השקעה או כאשר ישנו פירוק שיתוף וכל אחד מהצדדים מעוניין לדעת מה חלקו הן מבחינת שווי הנכס והן מבחינת מיסוי.

שמאי מקרקעין יכול לעזור לבעל נכס להחליט על מכיר המכירה, או לקונה על המחיר שכדאי לו להשקיע בנכס. כמו כן הוא יכול לעזור למשקיע להחליט האם הנכס שווה את ההשקעה ובאיזו מידה ניתן להשביח אותו.

חשוב לציין ששמאות חוקית יכולה להיעשת אך ורק על ידי שמאי מוסמך מטעם משרד המשפטים.

שמאי המוזמן לערוך שמאות פרטית אינו עובד עבור בנק המשכנתאות או כל גורם רשמי אחר והוא מחוייב לאובייקטיביות ולמקצועיות, לחוק שמאי המקרקעין ולאתיקה המקצועית. יחד עם זאת ישנם גופים רשמיים המעסיקים שמאים מטעמם, כגון עיריות, מנהל מקרקעי ישראל, מועצות מקומיות, וועדות מקומיות, חברות ביטוח ועוד.

מה כוללת שמאות מקרקעין?

כאשר שמאי מקרקעין מוזמן להעריך נכס עליו לבחון מספר היבטים הקשורים לנכס כולל היבטים פיזיים, היבטים הנדסיים כולל ליקויי בניה, היבטים תכנוניים כולל מגבלות בתכנון, הבטים משפטיים כולל הפקעות ובעלות על הנכס, חריגות בניה, היבטים סביבתיים ואפילו הערכה לגבי עתידו של הנכס בשוק הנדל"ן. שמאי יכול לקבוע מהו השימוש היעיל והנכון ביותר של הנכס.

בדיקת בסיסית של הנכס

בבדיקת הנכס בודק השמאי רשימה ארוכה של נושאים, כולל: גודל הנכס, מספר החדרים בו, מצבו הפיזי, וכד'. השמאות לוקחת בחשבון קריטריון נוסף חשוב: "מיקום, מיקום, מיקום", כלומר קרבה למוסדות תרבות, מאפיינים סוציו-אקונומיים שונים ועוד.

בדיקת מצבו המשפטי של הנכס

בעלות בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל, הפקעות ועיקולים,חריגות בנייה וצווי הריסה, בדיקת השטח הרשום בלשכת רישום המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל, אחוזי בניה, זכויות הרחבה וכד'.

בנוסף בודק השמאי את הרקע התכנוני של הנכס אשר ניתן להסיק ממנו מה מותר לבנות. האם הנכס ניצל את מלוא זכויות הבנייה? האם ישנן תוכניות משביחות שיש לשלם עבורן היטל השבחה לעירייה? האם ישנן זכויות עתידיות וכד'.

השוואה לנכסים אחרים

על מנת לקבוע את שוויו של הנכס שמאי המקרקעין בודק עסקאות מכירה דומות שנעשו בתקופה האחרונה, רצוי עסקאות שנעשו ב 3-6 החודשים האחרונים באזור המדובר ועם נכסים דומים בגודלם ובגילם לנכס המוערך. במקרה ואין עסקאות מבצע השמאי השוואות ממקומות אחרים עם מאפיינים דומים תוך ביצוע התאמות ספציפיות לנכס נשוא ההערכה.

עריכת דוח השמאות

דוח השמאות כולל את הערכתו האובייקטיבית וסיכום בדיקותיו של השמאי הקובעות את ערכו של הנכס. השמאי יקח בחשבון את ממצאי הבדיקות השונות שעשה בנוגע לנכס ואת תוצאות השוואת הנכסים שביצע.

מה קובע את מחירו של נכס?

בעיקרון שווי של נכס תלוי בגובה התשלום שאנשים מוכנים לשלם עבורו, לדוגמה רוכש המשלם על דירה הרבה יותר משווי השוק מאחר והדירה צמודה לדירה של הוריו.

בכל מקרה ערכו המדוייק של נכס יכול להגיע אך ורק מדוח של שמאי מוסמך העורך בדיקה מקיפה ואובייקטיבית של כל הפרמטרים שהוזכרו לעיל. לכן לא כדאי להסתמך על מחירון אינטרנטי או כל מקור אחר שכן הערכות אילו יכולות להיות לא מעודכנות ולא מבוססות.

מה כולל דוח השמאות עפ"י התקינה השמאית?

1. מטרת השומה: הגדרה מה מהות השומה, פירוק שיתוף, אשראי בנקאי, שווי למכירה….

2. זהות מזמין השומה: מי הזמין את השומה ומה הקשר שלו לנכס, בעלים שוכר וכד'.

3. מועד קובע לשומה.

4. מועד ביקור בנכס וזהות המבקר: מי הציג את הנכס ומי המבקר.

5. זיהוי הנכס: מיקום, מהות הנכס, גוש, חלקה, כתובת, שטח, לפי מה זוהה הנכס… תשריט…

6. תאור הנכס: תיאור מלא ומפורט, חנות, דירה, צמוד קרקע, תעשייה,משק חקלאי……

7. תאור הסביבה.

8. מצב תכנוני: ייעוד הקרקע ואיזה תוכניות חלות על עליה.

9. היתרי בניה ורישוי: עיון בתיק בנייה ובדיקת היתרים, טופס 4, עבירות בנייה…..

10. הזכויות בנכס: בר:רשות,בעלות, חכירה, מושע, דיירות מוגנת וכד'.

11. עקרונות השומה: השימוש הטוב והיעיל של הנכס. עיקרון השווי בשימוש. ערך אלטרנטיבי….

12. גורמים ושיקולים בשומה: הסבר למספרים במלל ולפי איזה גישה חושב השווי.

13. מסד נתונים: עסקאות השוואה לנכסים דומים.

14. תחשיב שווי: תחשיב מלא ומפורט איך הגענו לשווי המוערך עם הסברים.

15. השומה.

16. הצהרת השמאי:

הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי במקרקעין נשוא השומה, בבעלי הזכויות בה או במזמין ההערכה. הדו"ח הוכן על:פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו – 1966 ועל פי התקנים המקצועיים של הוועדה לתקינה שמאית.

למה יניב רפאל?

יניב רפאל הינו שמאי מקרקעין מנוסה ומוסמך, מטעם מועצת שמאי מקרקעין בישראל, יועץ נדל"ן, בעל תעודה ממשרד המשפטים ובוגר קורס בוררים. משרד שמאות יניב רפאל מבצע שמאויות פרטיות לשווי נכסים לפני רכישה, שמאויות לפירוק שיתוף ובדק בית לפני מסירת הבית מהקבלן לרוכש או לפני רכישה של נכס משומש. כמו כן מבצע המשרד שומות רבות עבור מינהל מקרקעי ישראל, השמאי הממשלתי, בנקים שונים, חוות דעת לבתי משפט, השגות להיטלי השבחה ולמס שבח, חוות דעת לירידת ערך ולהפקעות ועוד. ליניב רפאל התמחות ספציפית במושבים ובמשקים חלקאיים.

 

אין צורך להתלבט! צרו עימנו קשר בטלפון: 054-2266781 ללא התחייבות  

 

לפנייה מהירה:

שם (חובה)

דוא"ל (חובה)

נושא

התקינה השמאית

תו התקן והאיכות

אמון הציבור